宅建士の過去問を解こう（令和5年度）「借地借家法（借地権）」

今回のテーマは、「借地借家法（借地権）」である。

それでは、宅地建物取引士資格試験（宅建士試験）の過去問にチャレンジしてみよう。

令和5年度 宅地建物取引士資格試験　【問11】

１　誤り。

地代又は土地の借賃（地代等）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。（借地借家法11条１項）

したがって、地代の減額請求をすることはできない旨の特約は無効である。

２　誤り。

定期借地権とは
契約の更新がない借地権である。一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権の3種類がある。

	一般定期借地権	事業用定期借地権等	建物譲渡特約付借地権
存続期間	５０年以上	１０年以上５０年未満※１	３０年以上
利用目的	制限なし	事業用建物のみ	制限なし
契約方法	公正証書による等書面	公正証書に限る	制限なし
契約更新	更新なし	更新なし	更新なし
建物買取請求権	なし	なし※２	あり
返還方法	更地で返還（原則）	更地で返還（原則）	建物付きで返還

※１　事業用定期借地権等の存続期間は、１０年以上３０年未満（事業用借地権）と、３０年以上５０年未満（事業用定期借地権）がある。
※２　事業用定期借地権の場合、特約を付ける。

本肢では、契約の更新がなく、目的物は「賃貸アパート事業用の建物」、すなわち居住建物なので、一般定期借地権となる。
なお、存続期間を５０年以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
（借地借家法22条１項）

したがって、公正証書でする必要はない。

3　誤り。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。（借地借家法13条１項）

ただし、債務不履行による契約の解除においては、この建物買取請求権は認められない。
したがって、その終了事由のいかんにかかわらず、認められるわけではない。

４　正しい。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。（借地借家法5条1項）

そして、この異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。（６条）