今回のテーマは、「物権変動の対抗要件」である。
それではさっそく、「マンション管理士試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和４年度 マンション管理士試験 〔問17〕
〔問 13〕 Ａは、Ｂとの間で、甲マンションの１室である501 号室をＢに売却する旨の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ａが501 号室を退去した後に、居住するための権利を有しないＣが同室に居住している場合、ＡからＢへの501 号室の区分所有権の移転登記が経由されていないときは、Ｂは、Ｃに対して、同室の明渡しを請求することができない。
２ ＡからＢへの501 号室の区分所有権の移転登記が経由されない間に、ＡがＣに同室を売却する旨の売買契約を締結し、Ｃに同室が引き渡された場合において、ＡからＢ及びＣのいずれに対しても同室の区分所有権の移転登記を経由していないときは、Ｂは、Ｃに対して同室を明け渡すように請求することができない。
３ ＡからＢに501 号室の区分所有権の移転登記を経由した後に、ＡがＢの詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消したが、その後にＢがＣに同室を売却する旨の売買契約を締結して、区分所有権の移転登記をＢからＣに経由し、Ｃが居住しているときは、Ａは、Ｃに対して、同室の明渡しを求めることができない。
４ ＡからＢに501 号室の区分所有権の移転登記が経由された後に、ＡがＢの代金未払いを理由にＡＢ間の契約を解除したが、その解除の前にＢがＣに同室を売却する旨の売買契約を締結してＣが居住している場合、区分所有権の移転登記がＢからＣに経由されていないときは、Ａは、Ｃに対して、同室の明渡しを求めることができる。
令和４年度 マンション管理士試験
それでは、各肢を検討していこう。なお、問題は、令和４年４月１日現在施行されている法令等により出題されているが、正解及び解説は令和５年４月１日現在施行されている法令等に基づいて執筆する。
１ 誤り。
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。（176条）したがって、AB間の売買の成立により所有権はBに移転しているが、不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。（177条）
しかし、Cは居住するための権利を有していないので、不法占拠者である。不法占拠者は、「第三者」に該当しない。したがって、Ｂは、Ｃに対して、501号室の明渡しを請求することができる。
２ 正しい。
、不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。（177条）不動産が二重譲渡された場合、その登記がなければ、契約の前後を問わず、双方の譲受人は所有権を主張できない。
３ 正しい。
民法96条3項の第三者を保護する規定が適用されるのか、対抗関係として同177条の規定が適用されるのかの問題である。
こちらを参照していただきたい。
↓
民法を学ぼう（詐欺）
ポイントになるのが、Aの取り消しの意思表示とC（第三者）の登場のタイミングである。
Cの登場は、Aの取消し後なので、民法177条の対抗関係の問題となり、Cが登記を経ている以上、Ａは、Ｃに対して、同室の明渡しを求めることができない。
４ 正しい。
ＡがＢの代金未払いを理由にＡＢ間の契約を解除した場合、その解除の前にＢがＣに同室を売却する旨の売買契約を締結していたときは、Cの権利を害することができない（545条1項ただし書 第三者保護の規定）とされるが、Cが「第三者」として保護されるためには登記が必要となる。（判例）
したがって、Cは501号室の移転登記を経由していないので、Ａは、Ｃに対して、同室の明渡しを求めることができる。
