今回のテーマは、「土地等の相続税評価額」である。
それでは、「ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級 学科試験＜基礎編＞（2023年1月22日実施）」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
ファイナンシャル・プランニング技能検定 １級 学科試験＜基礎編＞（2023年1月22日実施）問４８
《問48》 Ａさんは、父親から建物の敷地となっている下記のＸ土地、Ｙ土地、Ｚ土地（借地権）を相続により取得した。Ｘ土地、Ｙ土地、Ｚ土地（借地権）の相続税評価額の合計額として、次のうち最も適切なものはどれか。
| Ｘ土地 | ・Ａさんは、父親から固定資産税程度の地代で借り受けているＸ土地に自宅を建築して居住していた。 ・Ｘ土地の自用地評価額は2,500万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。 |
| Ｙ土地 | ・Ａさんの父親は貸家とその敷地であるＹ土地のうち、貸家のみをＡさんに贈与したが、Ａさんとの間で地代等の収受は行われていない。 ・貸家には賃借人ＢさんがＡさんの父親からＡさんへ貸家の贈与前から現在まで居住（入居率100％）している。 ・Ｙ土地の自用地評価額は2,000万円、借地権割は60％、借家権割合は30％である |
| Ｚ土地 （借地権） | ・Ａさんの父親は第三者であるＣ株式会社からＺ土地を通常の地代で借り受けていたが、権利金は支払っていない。Ｚ土地については「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている。 ・Ａさんの父親はＺ土地にアパートを建築して、第三者に賃貸（入居率100％）していた。 ・Ｚ土地の自用地評価額は4,000万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。 |
1) 2,640万円
2) 3,300万円
3) 4,140万円
4) 5,820万円
ファイナンシャル・プランニング技能検定 １級 学科試験＜基礎編＞（2023年1月22日実施）
それでは、問題を検討していこう。なお、法令等は、2022年10月1日現在で施行されているものに基づくものとする。
X土地
無償（固定資産税程度の地代を授受している場合を含む）で貸し付けられている宅地は、たとえ家屋の所有を目的とするものであっても、借地権は生じない。すなわち、使用貸借に係る宅地として、評価額は自用地の価額となる。
したがって、X土地の相続税評価額は2,500万円となる。①
Y土地
使用貸借に係る宅地が貸家の敷地であっても、原則として、貸家建付地としての評価は行わない。ただし、賃貸用の土地・建物の建物のみを贈与等して贈与等後に地代の支払いをせず、使用貸借になった場合でも、建物贈与等前の賃借人と賃貸借契約が継続している間は、貸家建付地として評価する。
自用地価額 $×$ $(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)$
したがって、
$2,000万円 × （1-0.6×0.3×1) = 1,640万円$ ②
Z土地
権利金等の授受なく、通常の地代で借り受けていて、「土地の無償返還に関する届出書」が所轄税務署長に提出されている場合には、相続税評価額は０円となる。③
したがって、 $①＋②＋③＝4,140万円$ となる。
